私人貸款付買樓首期，銀行唔批？
低息貸款因其利息優勢，吸引了不少市民申請，用於短期的資金周轉。然而，並不是每個人都有機會享受到各大銀行及財務公司所宣傳的最低年利率（APR）。若是高薪一族，那情況就相對有利，要借取港幣100萬且年息低於2%，並非難事。不少人看到這樣的低息，便會心生疑問：“利息這麼低！能不能借來作為買樓的首期呢？”
危機一：銀行可能拒批按揭
借錢用來買樓支付首期，想必很多人都曾有過這樣的想法。特別是銀行的稅貸和私人貸款，常常以低息作為吸引客戶的手段，使得不少買樓但缺少首期款的人，希望通過這種方式自製“十成按揭”。然而，通過私人貸款向銀行借錢買樓，很可能導致按揭申請被拒絕。
金管局、銀行以及按揭證券公司，都明確規定買樓的首期資金不能來自借貸。這是為了維護金融市場的穩定，金管局嚴格把控著按揭成數的上限。如果私人貸款可以用作買樓首期，那麼購買物業的借貸就會超出按揭成數上限。
可能有人會問：“銀行怎麼會知道呢？”
在申請按揭時，銀行除了要求準業主在申請表上詳細說明“首期資金來源”，比如是“儲蓄存款”“出售資產”“由第三者送贈”還是“借貸”等。此外，銀行還會查閱信貸報告紀錄（TU），申請人的所有借貸記錄都會在TU上顯示。
如果發現有大額借貸，會出現兩種情況。其一，若該私人貸款在買樓前較長一段時間就已存在，銀行會比較傾向於相信這筆貸款不是用來支付買樓首期的；其二，若該私人貸款是在買樓前短時間內獲得批准，銀行就有合理的理由懷疑這筆貸款是用作買樓首期的，並會展開調查，以確定首期資金來源是否有除貸款金額以外的足夠存款。在這種情況下，申請人可能需要提供銀行月結單作為證明。部分銀行可能只要求申請人簽署聲明，承諾該私人貸款不是用來支付買樓首期；而有些銀行則非常謹慎，會要求申請人先還清私人貸款，才會批出按揭。
危機二：亂填聲明需承擔刑事責任
現時，不少市民在買樓時會選擇高成數按揭，這種情況下就需要申請按保（經HKMC、QBE或AIG），而相關機構同樣會要求申請人填寫首期來源聲明，而且查證工作會更加嚴格。如果銀行存款和其他流動資產在扣減私人貸款餘額後，沒有足夠的資金作為買樓首期，銀行可能會要求申請人的家人提供銀行月結單，以證明曾向申請人提供過買樓首期的資金。
危機三：交易可能無法完成而導致“撻訂”
根據金管局的指引，一般情況下，置業人士在申請按揭貸款時，需要接受壓力測試。對於首置人士按揭申請人或家庭而言，其供款與入息比率（DSR）是有限制的。即使在加3厘息後的壓力測試不合格（即DSR不超過60%），但只要不超過基本DSR上限50%，仍然可以申請到最高8成或9成的按揭，不過其保費會根據風險因素進行額外調整，目前普遍需要另加15%的保費。
那如果請親友幫忙借錢買樓會怎樣呢？
從理論上講是可以的，但在實際操作中卻幾乎行不通。首先，這種做法本身風險就極高，必須要有高薪一族的親友願意提供幫助才行。而且，一旦有巨款從親友的賬戶匯入自己的戶口，很可能會引起銀行對資金來源的懷疑，銀行有可能會先凍結這筆資金，待調查完畢後才予以解凍。要知道，正式的買賣合約一般在簽定臨約後的14日內就需要簽署，如果到時候資金還未解凍，就無法完成落“大訂”程序，最終可能導致“撻訂”的結果。
同時，親友幫忙借錢買樓後，可能會在不知情的情況下損害到他們自身的借貸能力。因為所有貸款在計算供款佔入息比率時，都需要一併計算。假設親友月收入為港幣5萬元，提取了港幣60萬的貸款，年息2厘，分4年還清，那麼每月的還款額就是港幣13,011元。
數年後，如果親友有意購置物業，除非只剩下2、3期貸款未還，否則在進行壓力測試時，這筆貸款都需要計算在內。以購買一個價值港幣600萬的物業為例，九成按揭，分30年歸還，按揭利率為2.5%，每月的供款額為港幣21,337元。
假設親友是首次置業，按照現行DSR不超過入息50%的規定計算，如果他沒有其他私人貸款，那麼最低月收入要求為：港幣21,337元除以50%，即港幣42,674元。以他月收入港幣5萬元的條件，是可以成功獲批按揭“上會”的。
但如果他有債務在身，每月需要還款港幣13,011元，那麼最低月收入要求就會變成：（港幣21,337元 + 港幣13,011元）除以50%，即港幣68,696元。月收入要求足足增加了超過港幣26,000元！這樣一來，他就無法順利“上會”，只能與心儀的物業失之交臂。
危機四：貸款年期過長，增加負擔
許多低息貸款的貸款年期設計得非常長，這樣雖然每月還款壓力較小，但也意味著長期的債務負擔。假設你借入私人貸款來支付首期，這會在短期內減輕你的現金流壓力，但隨著時間推移，這筆額外的負債會影響你的還款能力，特別是在金利上升或財務狀況變動的情況下，還款壓力可能突然加大。
香港金管局規定，在批出私人貸款時，貸款額與收入的比例（即DSR）必須控制在一定範圍內。這意味著高額的私人貸款將大大增加你的DSR，未來在申請按揭時，銀行將會將這部分貸款計算在內，這樣你就可能難以達到銀行對月供占收入比例的要求。
隨著香港樓市的變化，2025年貸款環境將面臨更多的挑戰與機遇。隨著利率可能上升，貸款成本將逐漸增加，這使得一些市民更加關注低息貸款。但需要注意的是，金融監管機構仍會嚴格要求貸款用途的合規性，特別是對於用私人貸款來支付首期的行為，將加大審查力度。
此外，未來可能會有更多創新型貸款產品誕生，像是首期資金保險或其他解決方案，可能成為新一代買家應對首期壓力的一個選擇。但無論市場如何變化，理性規劃財務、選擇合適的貸款方案，始終是成功置業的關鍵。
總結來說，低息貸款的確可以解決短期資金周轉問題，但用私人貸款作為樓市首期的做法，無論如何都要小心謹慎，考慮到銀行的規定、法律風險以及未來可能的金融壓力。
