按揭成數與壓力測試全解析
在香港置業，首期預算與按揭規劃是關鍵環節。金管局通過按揭成數限制與壓力測試機制，平衡市場風險與購房者還款能力。REMO CREDIT整合最新政策要點與實務策略，助您精準規劃置業財務。
按揭成數核心規則
根據「按揭保險計劃」，2025年主要成數上限如下：
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800萬以下物業：首置人士最高可貸90%，首期約10%（即80萬）；非首置者則限80%。
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800萬至1,000萬物業：首置最高80%（貸款額上限800萬），非首置同為80%。
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特殊物業類型：如未補地價居屋，透過房委會擔保，綠表/白居二買家最高可貸95%；村屋則一般為60%-80%，視乎估值與按保條件。
重點限制：
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申請人須為固定受薪，且無其他未償還住宅按揭。
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若擔保人或申請人已有按揭在身，成數與供款比例將進一步收緊。
壓力測試實務解析
壓力測試旨在評估利率上升後的還款能力，主要分兩層審核：
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基本供款與入息比率（DSR）：不得超過50%。
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加壓後DSR：假設利率上升3%，比例不得高於60%。
首置人士寬鬆政策：
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即使未通過加壓測試，只要基本DSR≤50%，仍可申請高成數按揭，但保費可能上調。
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非首置或已有按揭者：DSR限制更嚴格，最高成數下的基本DSR需≤35%，加壓後≤45%。
首期計算與財務規劃
首期金額直接受按揭成數影響，舉例：
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800萬物業：首置者首期80萬（90%貸款），非首置則需160萬（80%貸款）。
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1,000萬物業：無論是否首置，最高貸款額均為800萬，首期需200萬。
隱形成本注意：
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印花稅、律師費、驗樓費用等約佔樓價3%-5%，需預留額外資金。
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若選擇REMO CREDIT的彈性首期方案，可結合私人貸款補足首期缺口，可貸多倍月薪（限自住用途）。
物業類型差異影響
不同物業的按揭限制需特別關注：
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居屋與資助房屋：
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未補地價居屋最高可貸95%（綠表），白表為90%，且免壓力測試。
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房協資助房屋按揭成數一般為70%-90%，需符合特定收入門檻。
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村屋與唐樓：
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標準村屋按揭成數約60%-80%，需通過嚴格驗樓及估值。
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唐樓因樓齡高，部分銀行僅提供50%-60%貸款，且縮短還款年期。
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風險管理建議
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預留緩衝資金：月供不宜超過家庭收入40%，以應對利率波動或收入變化。
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善用在線工具：透過網上平台試算不同情境下的還款壓力，並即時獲取銀行批核預估。
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審慎選擇還款方式：
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等額本息：月供固定，適合收入穩定者。
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等額本金：前期還款壓力大，但總利息較低，適合預期收入增長者。
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置業為長遠財務承諾，除關注成數與首期，更需全面評估自身還款能力。建議可透過專業機構進行一對一諮詢，結合政策動態與個人財務狀況，制定最適化購房策略。
