加按 vs 業主私人貸款：樓主資金周轉攻略
隨著樓市持續上升，許多人開始尋找「加按套現」的方式來應對資金周轉的需求。無論是為了投資、幫助子女置業，還是自己再購買物業，加按套現已成為一種常見的選擇。但在這個過程中，許多人對加按的手續、貸款額、還款年期及利息支出等問題感到困惑。此外，還有另一種選擇——業主私人貸款，這兩者之間的差異和優劣又是什麼呢？本文將為您詳細解析。
什麼是加按？
加按，簡單來說，就是在原本已抵押給銀行的物業上，再進行一次按揭貸款的安排，從而申請額外的貸款額。這意味著，透過加按，您可以將物業的增值轉化為現金，進行資金周轉。
加按通常在樓市上升時更加普遍，因為物業價值上升會提高可貸款的金額。當您決定申請加按時，實際上就是在重新申請按揭貸款，這需要提交個人資料和入息證明，並經過銀行的審批和金管局的壓力測試。這也意味著審批時間可能會較長。
如果您擁有聯名物業，則需要所有業主共同同意並一同申請。此外，對於政府資助房屋的業主（如居屋、夾屋或租置計劃），在未補地價的情況下，還需獲得相關部門的批准。
加按與二按的區別
加按和二按是兩種不同的貸款方式。加按是在原有的按揭貸款上再進行抵押，通常只涉及同一家銀行。而二按則是在原有按揭的基礎上，向不同的財務機構申請第二次按揭。由於二按的風險較高，銀行通常不會承造，只有一些財務公司和地產商會提供二按服務。
二按的利率通常高於加按，因為涉及更高的風險，且往往不需要入息證明，手續較為簡單。然而，申請二按需要獲得第一按銀行的同意，這使得整個過程變得更加複雜。
加按的手續及程序
加按的申請流程與樓宇按揭相似，通常需要滿足金管局的指引。如果您擁有的物業已經完成所有手續，則重新申請按揭貸款的時間大約為1至2個星期。如果您希望將按揭轉至其他銀行，則需要重新提交所有資料，並經過審批，這可能需要更長的時間。
加按的貸款額及年期
加按的貸款額主要取決於物業的市場價值。假設您幾年前以80萬元的首期購買了一個當時價值400萬元的住宅單位，而現在該單位的估值已上升至700萬元。經過幾年的還款，您原本的320萬元按揭貸款如今餘下250萬元未還。根據金管局的要求，您可以獲得的貸款額會根據物業的價值來計算。
例如，對於價值700萬元的物業，最高按揭成數為60%，即420萬元。扣除尚未清還的250萬元後，您可以通過加按套現的金額為170萬元。這意味著，加按的貸款額受限於物業的市場價值及您已還款的進度。
加按的利息支出
目前，香港的按揭利率普遍處於低位，雖然隨著美國加息，利率有所回升，但仍然低於3%。這也是許多人選擇加按的原因之一。不過，加按的利率並非固定，通常與銀行的最優惠利率或同業拆息利率掛鈎，這意味著利率會隨市場波動而變化。
加按的好處與風險
加按的好處包括：
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享受樓價上升的好處，無需出售物業即可套現資金。
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可選擇較低的按揭利率。
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獲得銀行的現金回贈，這對於資金周轉是個不錯的選擇。
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銀行可能提供按揭存款掛鈎戶口，存款利率與按揭利率相等，幫助抵消部分利息支出。
然而，加按也存在風險：
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審批時間較長，若急需現金可能會影響資金周轉。
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在樓市急跌的情況下，可能會被要求提前還款。
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利率浮動可能會使每月還款額變得不穩定。
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需要律師樓處理，增加額外開支。
業主私人貸款：另一選擇
除了加按，業主私人貸款也是有樓人士的一個選擇。這種貸款無需以物業作抵押，因而不受物業按揭的要求所限，手續相對簡單，借貸金額也更具彈性。市場上如REMO CREDIT 我哋公司專門針對業主推出此類貸款，特別是針對居屋、夾屋或租置計劃的業主，即使未補地價的業主也可以申請。
業主私人貸款的按揭年期上，提早還款通常不會有罰息，因此在靈活性方面優於加按。不過，業主私人貸款的利息通常較高，借款人需要根據自身的需求和情況來衡量選擇。
對於有樓人士來說，加按和業主私人貸款各有其優缺點。加按能夠利用物業增值來獲得資金，適合在樓市上升期的借款需求；而業主私人貸款則提供了更大的靈活性，但相對的利息也較高。選擇適合自己的貸款方式，需根據自身的財務狀況和需求來做出明智的決策。
